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合肥经开区大学城馨园区整租房 合肥经开区和临近市区的肥西房价如何?

时间:2021-11-29 08:37:16 浏览量:67438

    合肥经开区大学城馨园区整租房 合肥经开区和临近市区的肥西房价如何?

    合肥经开区和临近市区的肥西房价如何?

    这里所讲的经开区主要是合肥市区产证的经济技术开发区,肥西指的是肥西产证靠近合肥市区的桃花镇,以及靠近经开区地铁3号线末尾上派镇的部分区域,但基本不包括肥西县城。

    我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中经开区和肥西县共成交749套,占全市总成交量的13.3%,跟2017年相比,增加了50%。

    接下来我将分区域对经开区和肥西县房价做一个分析和点评,以繁华大道和金寨路为界,我将这两个区域分为三个部分,分别是:

    1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区,和肥西柏堰科技园区。

    2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

    3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

    本文所分析的数据主要是2018年的平均数据,并不能完全反映经开区和肥西县当前的房价,因为过去一年中,房价在不断上涨,当前价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》)。

    经开区和肥西县整体成交量有限,有些小区规模较小,成交基数也比较小,客观上会造成较大的误差。因此,成交量相对大的小区,房价数据比较贴合实际;成交量小的小区,价格数据相对失真,我会在文中做出修正。

    经开区2018年成交均价为16005元/平米,比2017年全年(15360元/平米)上涨了645元/平米,涨幅4.2%,远高于全市平均值。议价空间从2.92%降低至2.46%,减少了0.46%;成交周期为71.5天,比2017年延长9.2天。

    经开区去年三四季度的成交均价达到16168元/平米,较2017年基数上涨5.26%,这个数值要高于2018年平均水平,说明去年下半年,经开区房价还在上涨,涨幅远超上半年。

    肥西县2018年成交均价为15072元/平米,比2017年全年(14845元/平米)上涨了227元/平米,涨幅1.53%,高于全市平均值。议价空间从2.54%降低至2.1%,减少了0.44%;成交周期为52.4天,比2017年延长9.6天。

    肥西县去年三四季度的成交均价达到15196元/平米,较2017年基数上涨2.36%,说明去年下半年涨幅超过上半年。但肥西县去年三四季度的成交量只占到全年的42%,与占比54%的经开区相比出现萎缩,表现出一定程度上的此消彼长。

    关于2018年滨湖区和政务区的分析,请关注我微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“滨湖”和“政务”,关于之前分析过的其他各区文章,微信公众号回复关键词“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

    繁华大道北板块

    繁华大道北板块2018年共成交361套二手房,成交均价从2017年的15112元/平米涨至15531元/平米,涨幅2.77%。议价空间为2.19%,低于平均值;成交周期57天,比去年延长5.9天,略低于平均水平。

    三四季度的涨幅达到4.08%,远超全年平均水平,说明板块上涨主要在下半年完成。值得注意的是,肥西产证均价达到15550元/平米,已经超过经开产证的15509元/平米。不论是涨幅,还是议价空间和成交周期上,肥西产证都要好于经开产证。

    出现这种情况,我一点也不感到意外。我们可以看到,经开产证的平均房龄在2010.1年,全市均值也正好是2010年,而肥西产证平均房龄在2014.1年,比经开产证年轻4年,房龄方面的优势足以抵消地理位置和产权属地上的相对劣势。

    我们再来看房价下跌的小区有哪些:凯旋公寓,九溪江南,港澳花园,德信文锦新城。这几个小区建成时间基本在2006-2008年间,截至目前已有11-13年的房龄,低于全市平均水平。

    我们再看看经开产证中成交均价最高的几个小区:融科城(1.9w,2015年),葛洲坝玖珑府(1.8w,2017年,有税),高速翡翠湖畔(1.7w ,2013年),名仕豪庭(1.66w,2013),它们的特点就是基本上是房龄最为年轻的几个小区。

    有一定的成交量且房价上涨明显的小区,比如东海星城(住宅),融科城,太平洋森公馆,文一名门御府,禹州华侨城枫园(住宅),这些小区的特点是:去年房价相比周边同类房产较低,存在一定程度的补涨。

    从禹州华侨城三期枫园和东海星城来看,这两个小区的公寓比住宅成交均价要低,并且涨幅也小于住宅,所以在资金允许的情况下,应尽可能选择同地段同档次小区的住宅,不要考虑公寓。

    从去年三四季度成交来看,禹州华侨城住宅基本已在1.7w左右站稳,融科城基本在2w左右站稳,葛洲坝九珑府带税的话也基本在1.9w上下。繁华大道北板块尤其是经开产证,不缺房子,缺的是房龄年轻的小区。

    由于刚需小区改善定位,融创城1.76w 的均价,尽管在去年看起来性价比不高,但随着板块内新房消失,旧房渐老,区域房价水涨船高,也凸现出一定的购买价值。中海去年在柏堰湖畔拿的地块,案名定为岭湖湾,如果户型定位刚需且价格合理的话,也值得关注。

    繁华大道南板块

    繁华大道南板块2018年共成交199套二手房,成交均价从2017年的15500元/平米涨至16448元/平米,上涨948元/平米,涨幅6.12%。议价空间为2.39%,与平均值基本持平;成交周期69.4天,比去年延长11.7天,略低于平均水平。

    值得注意的是,肥西产证不但下半年成交低于上半年,均价也在下跌。经开产证下半年涨幅较大,同时也拉高了全年的涨幅。经开产证跟肥西产证成交均价出现大约30%的差距,这跟繁华路北板块截然不同,主要原因还是学区。

    我在去年写的文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》(关注微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看)里,将168玫瑰园学校西区列为真学区,我们可以看到它的学区房涨幅基本都不错,作为优质资产保值升值不必多说。

    去年168玫瑰园学校东区建成招生,受西区影响,东区也被寄予厚望,划入该学区的小区,房价基本上都出现明显的上涨。蓝色湖畔、经典华城和金水童话名苑受学区变化影响最大,房价涨幅基本都超过了10%。

    但东区学区质量究竟如何,还要等到3-4年后第一届学生毕业才能判断,我认为大概率比不上西区。中环紫荆公馆小区原本是西区的学区,去年被划到东区,这对其有一定的利空,但很多人应该还不知道这种情况,房价涨幅并未受到明显影响。

    168玫瑰园学校西区学区范围的小区比较多,但大多规模不大,且房龄相对偏老,真正适合购买的房源有限。由于西区的学票价值高,区域内小面积公寓非常少,因此国耀花半里公寓比较抢手,我们看到去年涨幅高达14.26%,但它的住宅表现就差了好多。

    除了玫瑰园以外,我几乎很难找到适合投资的改善小区,从成交上来看,金星家园和安大磐苑可作为备选。从投资上来讲,除了小公寓外,尽量选择100平米以内的小三房,或者90平米以内的小两房。

    我们看到肥西产证出现下跌的两个小区,学林雅苑和幸福大街西区,它们的建成时间分别为2006年和2008年,几乎是板块内最老的肥西产证的房子。其中学林雅苑成交量较大,这也是拉低肥西产证均价的主要原因,而幸福大街西区去年的成交量比2017年要少得多。

    花园锦绣大地城二期备案均价为1.48w,我们看到它一期的二手房成交均价为1.42w,加上新房户型十分垃圾,定价并没有太大的吸引力,因此也算是一个比较鸡肋的楼盘。

    工业区板块

    工业区板块2018年共成交189套二手房,成交均价从2017年的14514元/平米涨至14752元/平米,上涨238元/平米,涨幅1.64%。议价空间为2.43%,较去年收窄0.5%;成交周期62.5天,比去年延长16天,低于平均水平。

    工业区的整体表现不如前两个板块,但仍高于全市平均水平,还是优势区域在起作用。我们看到,经开产证去年三四季度的涨幅低于全年均值,这说明去年下半年甚至是下跌的。

    不论是从成交均价还是成交量上,华地润园和绿地滨湖国际花都都表现亮眼,它们的涨幅也基本上是板块内经开产证最高的。除了位置相对优越和品牌优势外,房龄年轻也是一方面。从三四季度成交来看,华地润园成交均价接近1.8w,绿地滨湖国际花都也在1.75w左右。

    肥西产证的几个楼盘成交量太少,误差较大。和安家园由于2017年房价基数偏低,从某种意义来讲是错周期补涨(经开产证的南湖春城也属于这种情况),而长安萨尔斯堡和多伦多花园,则表现相对差一些。

    皖投万科产融中心位置略显尴尬,有点前不着村后不挨店的感觉,尽管周边趋于成熟,但配套还是略显不足,缺少地铁规划。其实位置相对较好的房源,价格都接近1.8w,跟滨湖一些低价盘相比,并无明显优势,不过随着西南限价盘去化完毕,也会慢慢替补上来。

    据我小密圈成员透漏,依澜雅居可能会在4月份加推,由于限价,需要加10w号头费,折合后均价大概在1.55w左右,从周边二手房成交来看,这个价格有一定的吸引力。海尔云玺据说近期也要加推,预计备案价格在1.7w左右,我认为这个价格没有太大吸引力。

    清华启迪科技城备案价格远高于周边,但真的值吗?我认为学区只是房地产开发的一个噱头,学校口碑和教学质量是需要时间积累的,在学区质量未得到充分验证的前提下,过早将价格透支,投资风险实在不小。

    邦泰学府里靠近滨湖区,主要面向滨湖的外溢需求,但好的房源价格大都在1.7w以上,明显高于周边二手房,跟滨湖云谷1.7w 的价格相比,并没有太大优势。

    经开区和肥西县房价分析及近期购房建议

    合肥经开区加上肥西桃花工业园区,目前GDP规模达到近2000亿,已形成以装备制造、汽车及其零部件、白色家电、集成电路、电子信息、生物医药等为主的新兴产业集群,这些实业提供了大量的就业岗位,同时也产生巨大的居住需求。

    然而,经开区和桃花工业园区主要是工业用地,只有小部分居住区夹杂在工厂之间,随着产业规模不断扩大,就业人口不断增多,西南区域住宅愈发紧张。尤其近几年,经开区和桃花工业园区出让的居住地块极其有限,局部区域新房一房难求。

    一般小区自建成之日起,就在不断磨损,居住价值在不断降低,保值升值空间也在不断缩小。合肥房产的平均房龄大概为10年,那么房龄超过10年的小区,如果没有真学区、品牌物业、商业中心、优质板块等资源方面的优势,其投资价值会逐步落后于大盘。

    繁华大道北经开产证的房子及繁华大道南肥西产证的房子,如果房龄在2008年以前,房价大多是下跌的,这些小区逐渐变为一般资产。随着时间的推移,它们最终会跟市区绝大多数老破小一样,沦为劣质资产(《合肥的优质房产和劣质房产》,微信公众号“小易论楼市”)。

    金寨路与合九铁路之间的居住区域,几乎没有空地出让,居住需求开始往繁华大道西的桃花镇和翡翠路南的上派镇方向外溢。这种地缘性需求,再加上肥西不限购,以及经开区大多数小区逐渐老化,使得肥西产证的房产价格无限与市区看齐,几乎体现不出区划上的差异。

    这两年,我们看到繁华大道西和翡翠路南肥西产证的次新小区,价格节节攀升,一次又一次刷新了人们对房价的认识。目前经开区和桃花镇新房供应有限,只要不放开供地,西南区域的供需矛盾会一直紧张,不论新房还是二手房,价格一直会有强力支撑。

    但不管怎样,我们可以看到,去年底随着市区成交的回暖,肥西产证成交出现一定的滑坡,这说明市区产证相比肥西产证还是有优势的。有能力购买市区房产的情况下,应尽量考虑市区,被限购或者经济能力有限的购房者,可考虑肥西新房或者次新房。

    工业区板块,由于工业生产对居住生活造成诸多不利影响,再加上配套也略微欠缺,板块相对要弱势一些。如果没有房龄和品牌物业方面的优势,应尽量避免投资板块内的老旧小区,不过即使是新房,性价比大多也相对不高。

    考虑在经开区或者临近经开区的肥西县购房的同学,应重点关注168玫瑰园学校的学区房,及房龄在5年以内的次新房,这样的资产才相对优质,未来投资保值空间更大一些。

    关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

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